敷金とは

敷金の法律的性質は『賃貸借契約終了に際し、賃借人に、債務不履行があれば控除して、債務不履行が無ければ残高は全額を変換するという　停止条件付き変換債務を伴う金銭』としています。賃貸人に所有者としての地位の変動があれば、新所有者に引き継がれるものとしています。

保証金とは

法的には、金銭消費貸借とみなされています。1960年代後半（昭和35年頃まで）敷金は賃貸借契約を解約した場合すぐに返還されますが、保証金は、建設協力金としての意味合いの金銭消費貸借契約のために　すぐには返還されませんでした。　高度経済市場の急激な発展に伴い、東京の地価が急減に上がり　大手不動産会社は　保証金ではなく、敷金としてお家賃の２年分以上を預るようになり、中小の多くのオフィスビルの賃貸人は、保証金として賃料の約２割を預け入れてもらうように　変化していきました。敷金の場合は無利子で解約時に速やかに精算されますが、保証金は、契約によって解約時に１０パーセントから２０パーセントの償却があったり、毎年、償却として３パーセントから5パーセントを支払うようになっていたりする契約もあります。保証金は経営方針の違いによって、生まれた「金銭消費貸借」となります。

敷金は「債務保証担保」　保証金は「金銭消費貸借」と、大きな違いがあります。

競売でなくても、賃貸人の変更があった場合、　旧賃貸人から新賃貸人に保証金の引渡しがされていない場合は、保証金の返還は新賃貸人に義務引き継がれません。そして、新たに敷金の預託を求められることがありますので、保証金の場合は、気をつけないといけません。

賃貸契約の際の保証金は、住居用の賃貸契約の敷金と同じ意味あいですが、法律的に違います。保証金は法律で割合が決まっているわけではないが「契約自由の原則」によって変わってきます。お家賃の滞納や、お店の中に家財を置いたまま居なくなってしまった場合などを考えて、保証金をお預かりします。特別に何も滞納等がなければ通常は、退去時に返金されて戻ってきます。ただし、特約事項に「保証金○ヵ月分は償却とする」と特約で明記されているときには、償却金として預けた保証金の何か月分かは返ってきません。ただし２０１１年３月の最高裁判決で、「特約は、不当に高額でない限り有効」となっており、不当に高い保証金の償却は認められていません。保証金が退去時に返ってくるのかこないのかと　とても気になるところですが、経年変化による借主の負担義務はないとしていますので、わざと壊してしまったり、注意しなかった為に生じた汚損や破損については戻ってこないですが、お家賃の滞納などなく、契約書記載の内容が守られていて　特約事項で解約時あるいは、毎年償却何パーセントずつかの償却などがなければ保証金は返ってきます。尚、銀行にお金を預けておくと利息がついてもどってきますが、退去時にお金が戻ってくる場合、銀行ではないので利息はつかないのが殆どです。

保証金をお預けする際の注意点は、建物が競売になり新しく賃貸人が変わった際に、預入している保証金は新しい賃貸人に引き継がれません。　保証金の返還請求は、元の賃貸人にのみ請求できます。新たに競売物件を購入した新賃貸人より契約を結びなおしてほしいといわれる可能性もあります。その際は預けた保証金が返ってこないだけではなく、新しく保証金を要求される可能性があります。競売物件は通常の売買契約と異なり非常に安い価格で物件の所有権が移ってしまうので、普通はあまりありませんがゼロではないので、保証金を預け入れる際は、注意が必要です。競売によっては、敷金も引き継がれないので、新賃貸人からは戻ってきません。請求する際は元の賃貸人に請求するようになっています。