敷金とは

敷金の法律的性質は『賃貸借契約終了に際し、賃借人に、債務不履行があれば控除して、債務不履行が無ければ残高は全額を変換するという　停止条件付き変換債務を伴う金銭』としています。賃貸人に所有者としての地位の変動があれば、新所有者に引き継がれるものとしています。

保証金とは

法的には、金銭消費貸借とみなされています。1960年代後半（昭和35年頃まで）敷金は賃貸借契約を解約した場合すぐに返還されますが、保証金は、建設協力金としての意味合いの金銭消費貸借契約のために　すぐには返還されませんでした。　高度経済市場の急激な発展に伴い、東京の地価が急減に上がり　大手不動産会社は　保証金ではなく、敷金としてお家賃の２年分以上を預るようになり、中小の多くのオフィスビルの賃貸人は、保証金として賃料の約２割を預け入れてもらうように　変化していきました。敷金の場合は無利子で解約時に速やかに精算されますが、保証金は、契約によって解約時に１０パーセントから２０パーセントの償却があったり、毎年、償却として３パーセントから5パーセントを支払うようになっていたりする契約もあります。保証金は経営方針の違いによって、生まれた「金銭消費貸借」となります。

敷金は「債務保証担保」　保証金は「金銭消費貸借」と、大きな違いがあります。

競売でなくても、賃貸人の変更があった場合、　旧賃貸人から新賃貸人に保証金の引渡しがされていない場合は、保証金の返還は新賃貸人に義務引き継がれません。そして、新たに敷金の預託を求められることがありますので、保証金の場合は、気をつけないといけません。