賃貸契約の際の保証金は、住居用の賃貸契約の敷金と同じ意味あいですが、法律的に違います。保証金は法律で割合が決まっているわけではないが「契約自由の原則」によって変わってきます。お家賃の滞納や、お店の中に家財を置いたまま居なくなってしまった場合などを考えて、保証金をお預かりします。特別に何も滞納等がなければ通常は、退去時に返金されて戻ってきます。ただし、特約事項に「保証金○ヵ月分は償却とする」と特約で明記されているときには、償却金として預けた保証金の何か月分かは返ってきません。ただし２０１１年３月の最高裁判決で、「特約は、不当に高額でない限り有効」となっており、不当に高い保証金の償却は認められていません。保証金が退去時に返ってくるのかこないのかと　とても気になるところですが、経年変化による借主の負担義務はないとしていますので、わざと壊してしまったり、注意しなかった為に生じた汚損や破損については戻ってこないですが、お家賃の滞納などなく、契約書記載の内容が守られていて　特約事項で解約時あるいは、毎年償却何パーセントずつかの償却などがなければ保証金は返ってきます。尚、銀行にお金を預けておくと利息がついてもどってきますが、退去時にお金が戻ってくる場合、銀行ではないので利息はつかないのが殆どです。

保証金をお預けする際の注意点は、建物が競売になり新しく賃貸人が変わった際に、預入している保証金は新しい賃貸人に引き継がれません。　保証金の返還請求は、元の賃貸人にのみ請求できます。新たに競売物件を購入した新賃貸人より契約を結びなおしてほしいといわれる可能性もあります。その際は預けた保証金が返ってこないだけではなく、新しく保証金を要求される可能性があります。競売物件は通常の売買契約と異なり非常に安い価格で物件の所有権が移ってしまうので、普通はあまりありませんがゼロではないので、保証金を預け入れる際は、注意が必要です。競売によっては、敷金も引き継がれないので、新賃貸人からは戻ってきません。請求する際は元の賃貸人に請求するようになっています。

スケルトン渡しとは？

何もない状態です。天井はスラブ（住戸の床を支える委託上のコンクリート）むき出しです。床は、配管の立ち上がりがあるだけ・・。何もありません。トイレ・洗面も配管があるのみです。店舗の中がフローリングもクロスも何もない『空っぽ』の状態』が【スケルトン】です。そのままではお店として、デザイン性に問題がありそうですので、直すのにお金がかかります。自分好みのお店に仕上げたい！強い願望のある借主さまには、何もない分　お店を作りやすいので人気があります！最近では中古の厨房機器や冷蔵庫などもあるので新品よりも安く抑えることができます。原則はスケルトン渡しスケルトン返しです。これは空っぽの状態でお貸しするので、返すときも空っぽでお願いしますという意味です。当然スケルトンにするのにもお金がかかります。スケルトンにるするのにお金がかかるとなると、居抜きで借りたとしても返すときは、スケルトンにしてお返しする。となる可能性もあります。全ては借りる時に署名捺印する契約書によります。現借主さんと新借主さんと貸主さんと合意の上で借りる時からきちんと契約書に明記してあることをしっかり把握しておく必要があります。

居抜き物件とは？

何もない状態の反対（スケルトン）で設備が揃っているのが『居抜き』です。

前の借主さんが残していった内装設備や、厨房がある物件をいいます。キッチンもある！テーブルもある！椅子もある！　今日からでも飲食的が開けそう！なのが「居抜き」です。お金を節約して残っている設備は、使えるものは使いたい借主さまに、人気があります！

居抜きで注意しないといけないのは、『休業期間』いつまでお店を営業していたか？です。冷蔵庫やエアコンなど設備は電気機器なので、使わない期間が長いと故障を起こしている危険があります。冷蔵庫もエアコンも店舗用のはとても高額です。大抵、設備が残っていると契約のときに、内装譲渡金としてお金がかかります。内装譲渡金は値引き交渉なども可能ですが、万が一エアコンや冷蔵庫、厨房器具に不具合が生じた場合は、修理代金や撤去費用なども、高額な可能性があります。またエアコンひとつにしても、１０年前のエアコン等がついている場合、電気代が新しい省エネタイプに比べて２倍位多くかかるものがあります。スケルトン渡しスケルトン返しが賃貸では基本ですので、多額の費用を投じて店舗をつくったが仕方なく閉店の場合、解体にまたお金が掛かってしまうとなると大変です。それなら無料でもいいから　次に使ってくれる人が見つかれば解体せずに退去できます。入るときに、居抜きなら出るときも居抜きと思いがちですが、居抜き渡し スケルトン返しもあります。借主さんは居抜きで、お返ししたくても　貸主が必要なければ、賃貸はスケルトンが基本なので、スケルトンでお返しすることになります。退去のときに解体費用がかかるのか？かからないのか？きちんと把握して契約する必要があります。

また、もしも厨房機器がリースだったら・・？知らなかったとはいえリース会社は、設備を回収してしまうかもしれません。折角高い内装譲渡費を支払ったのも拘わらず、持って行かれてしまったらどんなにショックなことでしょう。きちんと内装譲渡を行う際には、取扱説明書の有無や、保証の有無、故障の履歴、譲渡品リストなどきちんとした形で提出してもらっておくと安心です。譲渡が済んでしまった後では何かと問題になることも考えられますので、事前に種類に残して置くと安心です。また、リース契約が結ばれている可能性としては、月々のリースの場合もあるので確認が必要です。